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衢州樓體廣告景觀設(shè)計（衢州樓體廣告景觀設(shè)計招標）

發(fā)布時間：2023-03-07 09:59:44 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 139 問大家

大家好！今天讓小編來大家介紹下關(guān)于衢州樓體廣告景觀設(shè)計的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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文章目錄列表:

1、老廠房怎樣變成新酒店
2、房地產(chǎn)公司設(shè)計總監(jiān)的職責
3、樓頂廣告牌制作規(guī)范，如何找到答案。
4、誰能告訴我有關(guān)房地產(chǎn)策劃方面的知識?越詳細越好!!!謝謝

衢州樓體廣告景觀設(shè)計（衢州樓體廣告景觀設(shè)計招標）

一、老廠房怎樣變成新酒店

因該路由 30 米拓寬為60 米, 將原三棟樓拆掉一棟, 僅剩 1985 年建造的兩棟舊廠房。前樓四層、后樓三層, 建筑面積5188m2。城建拓寬道路, 使該廠無法正常生產(chǎn)經(jīng)營, 300 多名正式職工面臨下崗失業(yè)。工人上訪, 政府憂慮, 廠領(lǐng)導班子更是心急如焚。胡錦濤同志指出: 群眾利益無小事。!怎樣解決廣大下崗職工吃飯問題? 這不僅關(guān)系到 300 多個家庭近千人的生存生活, 更關(guān)系到社會穩(wěn)定, 它是對企業(yè)黨組織執(zhí)政能力的一次嚴峻考驗。陶廠長不愧是黨的優(yōu)秀干部, 他組織廠領(lǐng)導班子經(jīng)過認真分析, 決定充分利用兩棟鄰街廠房樓這僅有的物業(yè)資源, 將舊廠房改造成新酒店。這樣, 一是可將部分下崗職工經(jīng)過培訓轉(zhuǎn)變成酒店服務員, 通過酒店這種勞動密集型產(chǎn)業(yè)性質(zhì), 直接吸納部分下崗職工再就業(yè); 二是通過酒店增收創(chuàng)效, 每年可獲得150 萬元左右的收益, 補貼給部分不能就業(yè)的下崗職工和上繳退休養(yǎng)老保險金, 從而使300 多個家庭的經(jīng)濟收入得到基本保障; 三是經(jīng)十路拓寬后將廠房前樓直接暴露于外, 嚴重影響經(jīng)十路兩側(cè)整體形象。若改造成星級酒店, 找設(shè)計高手對樓體外立面、場區(qū)景觀重新設(shè)計裝修, 將會變廢為寶, 使該樓成為整個經(jīng)十路的又一風景亮點, 可為濟南城建做出突出貢獻。這樣, 一舉三得實為好事, 可要真正操作實施, 卻有難以逾越的巨大障礙困難。一曰市場客源難。近年來, 濟南市酒店市場與全國其他大部分省會城市一樣, 供大于求, 嚴重的同質(zhì)化經(jīng)營, 使大多酒店只能靠價格拼搶客源, 互相殘殺, 惡性循環(huán)。僅2004 年, 就有一家投資幾億元的大型五星級酒店破產(chǎn)、兩家四星級酒店改行、三家三星級酒店關(guān)門歇業(yè), 競爭非常慘烈, 在這種形勢下再擠入酒店市場, 風險可想而知。二曰市場定位難。因兩棟樓僅 5000 多平米, 作為高星級酒店, 配套面積根本不夠。若作經(jīng)濟型酒店, 一是房價低, 收入養(yǎng)活不了下崗職工; 二是三、五年后隨消費水平提高, 客人舒適度需求必然增加, 僅能滿足生理需求、不能滿足客人深層次心理需求, 舒適度、豪華度都較低的經(jīng)濟型酒店, 客源也會大幅度衰減。到時必然面臨改造尚無資金積累, 不改造更干不下去的被動局面。星級酒店不能搞, 經(jīng)濟型酒店又行不通。面臨殘酷的市場競爭, 以客房為主的小型酒店究竟應該怎樣進行市場定位? 這已成為全國這類小型酒店裝修改造普遍面臨的重大難點! 三曰資金籌集難?，F(xiàn)有廠房只有樓的框架, 連基本的內(nèi)隔墻都沒有, 更不用說酒店必備的整套機電系統(tǒng), 改造工程量巨大, 僅土建改造就需300 多萬元。據(jù)初步測算, 改造總費用需 1800 萬元左右。 2005 年, 為保證經(jīng)十路兩側(cè)建筑物美觀, 所有樓體外立面需統(tǒng)一粉刷彩色涂料, 工廠沒錢, 城建部門只好決定由政府掏錢施工, 刷點涂料都沒錢, 到哪去湊這 1800 萬? 如果貸款, 銀行更不想為這種新建酒店承擔風險?；I集如此龐大的改造資金, 對這個只生產(chǎn)普通家具的小廠來說, 可謂比登天還難! 四曰設(shè)計施工難。因建筑主體、承重、結(jié)構(gòu)、剪力墻、柱距、層高等全部樓體都已固定, 難以拆改。土建主體及建筑功能 1985 年當初的設(shè)計, 就是廠房、車間和倉庫, 與星級酒店的功能布局要求風馬牛不相及。不僅室內(nèi)外裝修裝飾需整體設(shè)計, 整個機電系統(tǒng)如: 鍋爐、中央空調(diào)、消防、上下水管道井、強弱電系統(tǒng)、污水泵、積水坑、膨脹水箱、電梯轎箱、食梯位置、冷凝水處理系統(tǒng)等全部是零, 一切都需要重新設(shè)計施工! 按常規(guī)需找十幾家不同專業(yè)設(shè)計單位, 這些設(shè)計單位水平高低且不說, 但因只懂本專業(yè), 不懂其他相關(guān)專業(yè), 如裝修設(shè)計的不懂酒店功能, 機電設(shè)計的不懂裝修, 這樣必然形成爹死娘嫁人, 個人顧個人!的后果。相互設(shè)計之間工藝技術(shù)矛盾重重, 一旦開工大量浪費, 拆、砸、換�6�6�6�6必然造成工程拖期、質(zhì)量隱患、資金大幅超支。這往往就是一個酒店改造預算 3000 萬, 5000 萬元打不住的重要原因之一。舊酒店改造比新建酒店都難, 更何況是廠房改酒店呢? 酒店裝修改造, 人們往往忽略了一個基本的問題, 即它是一個各專業(yè)緊密相連、十分復雜的系統(tǒng)工程。包括裝飾裝修在內(nèi)的十幾個專業(yè)設(shè)計密切相關(guān), 若孤立、靜止、片面看問題, 各專業(yè)相互脫節(jié), 必然產(chǎn)生大量問題。為保證開業(yè)后裝修效果和實用功能, 各專業(yè)設(shè)計應緊密配合裝修設(shè)計, 而裝修設(shè)計的依據(jù)是什么? 這恰恰是決定酒店生死存亡的重大問題。裝修設(shè)計的基本前提是樓層分區(qū), 樓層分區(qū)的依據(jù)是功能定位, 功能定位取決于市場定位, 市場定位來源于潛在客戶群調(diào)研、競爭對手調(diào)研、自身資源普查等三大調(diào)研, 只有堅持酒店裝修改造決策的客觀性、系統(tǒng)性、科學性, 才能做到怎樣賺錢就怎樣設(shè)計, 使改造后的酒店起死回生, 提升核心競爭力。這就需要尋找一家精通酒店經(jīng)營管理、能從市場定位、功能布局、樓層分區(qū), 到土建主體結(jié)構(gòu)改造、機電管網(wǎng)改造、裝修裝飾改造, 一直到酒店籌開管理的綜合系統(tǒng)設(shè)計單位。同時, 這家單位最好又有承擔酒店裝修改造全部施工管理的能力。若找不到這樣一個能綜合、系統(tǒng)解決問題的單位, 一不留神, 就容易使看似嚴密的招投標程序變?yōu)樵鷮崒嵶哌^場, 導致裝修改造變?yōu)橥彼谰频甑囊话训蹲? 銀子沒少花, 效果卻不好。但茫茫中國大地, 到哪兒才能找到這樣一家擁有綜合實力的設(shè)計施工單位呢? 這成為該項目實施的又一主要難點。功夫不負有心人, 廠領(lǐng)導在全國各地苦苦尋找, 沒想到卻遠在天邊, 近在眼前, 在濟南市找到了合作伙伴, 這就是中國舜和福思特酒店產(chǎn)業(yè)集團! 該集團擁有四千多名正式員工, 年業(yè)務量 5 億多元, 但不像其他公司那樣多元化經(jīng)營, 什么都干。而是僅干兩件事, 一是專業(yè)從事酒店裝修改造; 二是專業(yè)從事酒店經(jīng)營管理。兩者緊密圍繞酒店這個核心功能, 從建到管, 培養(yǎng)出一大批懂酒店實用功能的裝修改造設(shè)計施工專家, 同時也培養(yǎng)出了一大批懂酒店工程的酒店管理層。使建酒店與管酒店密切協(xié)調(diào)統(tǒng)一。經(jīng)過十幾年的艱苦創(chuàng)業(yè)和人才積淀, 最終形成具有綜合實力、國內(nèi)罕見的大型酒店產(chǎn)業(yè)集團。先說他們自營的六家酒店, 集團購買或租賃的爛尾樓, 自行進行土建、機電、裝飾裝修各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)計與施工, 工廠生產(chǎn)配套裝飾裝修木制產(chǎn)成品, 自行經(jīng)營管理。每家生意都異常火爆。水餃不論斤也不論盤, 一個賣八塊, 巴西烤肉人滿為患, 客人就餐像到醫(yī)院看病一樣, 要吃飯先排隊拿號, 等候翻臺。舜和商務酒店由該集團購買樓體產(chǎn)權(quán), 從設(shè)計到施工都由集團自行完成, 改造后大獲成功。左鄰右舍四、五星酒店林立, 四星級酒店房價只賣260 元, 但他們通過人性化的新穎設(shè)計、精良細致的工廠化裝修、將客人當親人的營銷理念, 平均房價高達 380 元, 開房率95%以上。再說這個集團的酒店專業(yè)設(shè)計。在香港這個全國乃至東南亞國家的設(shè)計之都設(shè)立了福思特( 香港) 星級酒店設(shè)計院, 聘請了大批有資深閱歷和輝煌設(shè)計業(yè)績的高星級酒店專業(yè)設(shè)計精英, 從天津、北京、河南、河北到江西、珠海、廣西、廣東, 高星級酒店設(shè)計成功作品遍及全國。因設(shè)計任務應接不暇, 每設(shè)計一個酒店必讓其贏利的精品理念, 使設(shè)計大師們不敢過多承擔設(shè)計任務, 因此許多老總們不得不托關(guān)系、找路子, 帶著貴重禮品上門拜訪, 洽談設(shè)計。其設(shè)計的特點第一是實用。一切圍繞酒店營銷搞設(shè)計, 使設(shè)計成為實現(xiàn)酒店營銷戰(zhàn)略的戰(zhàn)術(shù)支撐點, 體現(xiàn)花錢改造是為了營運賺錢的新理念, 同時怎樣省錢就怎樣設(shè)計, 通過設(shè)計選材大幅降低改造工程費用, 花四星級的錢做五星級的酒店, 通過現(xiàn)代高科技手段, 采用新設(shè)備、新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品, 大量節(jié)能降耗, 降低每日運營費。第二是設(shè)計文化品位高。從酒店整體文化定位到內(nèi)外裝飾的設(shè)計語言, 每個區(qū)域細節(jié)都會營造出與眾不同的文化氛圍, 像看不見又客觀存在的磁場一樣, 緊緊抓住客人的心靈需求, 所以, 這種獨特設(shè)計餐飲必然火、客房必然滿。第三是設(shè)計能力全面、系統(tǒng)。該酒店設(shè)計院根據(jù)改造不同于新建的特點, 專門設(shè)置了酒店改造客源分析部、功能布局部、樓層分區(qū)部、園林景觀部、外立面設(shè)計部、室外燈光及樓體廣告牌匾設(shè)計部、室內(nèi)裝修整體設(shè)計部、家具飾品設(shè)計選材部、土建結(jié)構(gòu)改造部、給排水及鍋爐改造設(shè)計部、中央空調(diào)、新風系統(tǒng)設(shè)計部、強弱電智能化系統(tǒng)設(shè)計部、酒店設(shè)備用品集中采供部等部門, 各部門專業(yè)分工、又密切協(xié)調(diào)、圍繞每個改造項目統(tǒng)一指揮管理, 有效解決了過去十幾個設(shè)計單位矛盾重重、相互脫節(jié)、責任不清、業(yè)主遭殃的酒店改造設(shè)計難題。福思特!的改造施工能力也與眾不同。一是工廠化裝修淘汰了民工現(xiàn)場手工施工的落后工藝, 用6800 萬元的進口流水線生產(chǎn)成已噴漆產(chǎn)成品, 現(xiàn)場直接安裝。將大堂總臺、墻面造型、門窗套與裝飾工藝門、踢腳線、護角線、壁柜、酒吧、隔斷、博古架、固定家具等全部實現(xiàn)工廠化裝修, 工期短、壽命長, 品質(zhì)高、價格低, 無噪音、垃圾、污染, 真正做到綠色環(huán)保, 竣工當日即可營業(yè)。二是具有建設(shè)部壹級施工資質(zhì)、公安部防火門甲級生產(chǎn)資質(zhì)、 14001!質(zhì)量環(huán)保及 9000! 國際認證早已通過, 是高科技、嚴管理的大型正規(guī)裝飾公司, 2000 多名專業(yè)技術(shù)施工人員, 有效保證了設(shè)計效果得以真正實現(xiàn)。如果能與這樣的產(chǎn)業(yè)集團合作, 設(shè)法讓該集團再投入巨額改造資金, 上述三大難題不就迎刃而解了嗎! 經(jīng)過雙方洽談, 集團領(lǐng)導深知這個項目運作的巨大難度與投資風險, 但解決下崗職工生活保障的社會責任感和藝高人膽大!的綜合實力, 使集團領(lǐng)導痛下決心, 這個忙一定要幫, 這個項目一定要上! 于是達成了雙方合作經(jīng)營的聯(lián)合協(xié)議: 工廠出廠房, 出部分下崗職工, 集團出全部改造資金, 并負責包括裝飾裝修在內(nèi)的各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)計、改造施工和改造后的日常經(jīng)營管理。一場緊張而有序的改造大會戰(zhàn)逐漸拉開序幕, 一個個難以逾越的障礙困難正等待著他們?nèi)タ朔? 改造能否成功? 具體如何實施?

二、房地產(chǎn)公司設(shè)計總監(jiān)的職責

地產(chǎn)公司設(shè)計總監(jiān)崗位職責

1、負責規(guī)劃方案設(shè)計的技術(shù)指導工作；

2、負責公司開發(fā)產(chǎn)品總體效果的控制；

3、組織落實規(guī)劃建筑、室內(nèi)裝修的設(shè)計方案及施工圖；

4、負責組織審查建筑專業(yè)的圖紙并提出解決技術(shù)問題的方案；

3、負責落實完成建筑、室外景觀、室內(nèi)裝修的方案設(shè)計及施工圖設(shè)計；

4、負責組織建筑發(fā)展動態(tài)的調(diào)研，參與室外景觀的方案論證；

5、負責工程建設(shè)過程中的建筑問題的解決方案及技術(shù)文件審核；

6、負責支持工程部門現(xiàn)場施工技術(shù)管理；

7、完成上級領(lǐng)導安排的其他各項工作。

三、樓頂廣告牌制作規(guī)范，如何找到答案。

市戶外廣告標志設(shè)置張掛管理辦法

第一條為加強城市市容管理，創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、有序的城市環(huán)境，根據(jù)國務院《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)戶外廣告、標志的設(shè)置、張掛。

第三條本辦法所稱戶外廣告、標志，是指設(shè)置、張掛在公共場地、建（構(gòu)）筑物及其他設(shè)施上的商業(yè)宣傳和公益宣傳標牌、招貼及其他媒介物等。

第四條市建設(shè)行政主管部門負責戶外廣告、標志設(shè)置、張掛的管理工作，具體監(jiān)督管理工作委托其所屬的城管監(jiān)察機構(gòu)負責。

公安、工商、規(guī)劃等部門，應當按各自職責，配合市城市建設(shè)行政主管部門，共同做好戶外廣告、標志設(shè)置、張掛的管理工作。

第五條戶外廣告、標志的設(shè)置、張掛應當遵循整潔美觀、牢固安全、設(shè)計規(guī)格、色彩造型及懸掛方式與周圍環(huán)境和建（構(gòu)）筑物外觀造型相協(xié)調(diào)的原則，符合城市美化要求，并遵守下列規(guī)定：

（一）未經(jīng)批準不得在人行道上設(shè)置戶外廣告、標志；經(jīng)批準設(shè)置在人行道上的單立柱式廣告牌高度不得低于2.5米；

（二）設(shè)置、張掛在主要街道的戶外廣告、標志，應統(tǒng)一規(guī)劃，嚴格標準，符合城市容貌要求；

（三）在主要街道兩側(cè)新建大型建筑物上設(shè)置大型戶外廣告、標志的，應與主體工程同時設(shè)計；

（四）設(shè)置在繁華地段及車站、廣場等重要公共場所的廣告、標志，必須以高質(zhì)量的霓虹燈等為載體；

（五）商業(yè)櫥窗廣告設(shè)置應當與店面比例協(xié)調(diào)，制作規(guī)范，保持整潔美觀；

（六）廣告、標志的設(shè)置、張掛不得影響視線、阻礙交通；不得影響公共設(shè)施的正常使用；不得破壞樹木和園林綠地；不得影響市容觀瞻；

（七）沿街門頭招牌標志，提倡一店一匾，實行統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一標準，保證整體協(xié)調(diào)。一門多店的，應選用一塊牌匾多個名稱的門頭招牌；

（八）不得在市區(qū)主要道路兩側(cè)的巷口設(shè)置、張掛招牌。

第六條新建住宅小區(qū)及公共場所，由建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門、單位統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)置一定數(shù)量的公益性和經(jīng)營性廣告欄。

戶外廣告一律在統(tǒng)一設(shè)置的公益性和經(jīng)營性廣告欄內(nèi)張貼。

第七條戶外廣告、標志用字必須規(guī)范，禁止使用繁體字。旅游景區(qū)和涉外單位應當使用中外兩種文字，中文在上（豎式燈箱牌匾在右），外文在下（豎式燈箱牌匾在左），中文字體大于外文字體。

第八條設(shè)置、張掛戶外廣告、標志的單位和個人，應當持審批表、效果圖及相關(guān)資料到市建設(shè)行政主管部門審批。設(shè)置樓（墻）體廣告、樓頂廣告的，還應當提交建筑設(shè)計部門出具的樓體承載設(shè)計可行性報告。

設(shè)置、張掛戶外廣告需占用場地的，設(shè)置、張掛單位和個人應當按規(guī)定交納有關(guān)費用。

第九條戶外廣告牌設(shè)置完工后，由建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)單位對廣告牌進行安全性能檢測，符合安全標準的方能投入使用。

第十條對已設(shè)置的戶外廣告、樓（墻）體廣告、樓頂廣告和標志，設(shè)置、承制單位和個人應當經(jīng)常進行安全檢查、維修、更新。對存在安全隱患的以及陳舊、銹蝕、破損和與建（構(gòu)）筑物容貌不協(xié)調(diào)的，應當及時拆除或整修。

第十一條除重大節(jié)日、慶典活動等情況外，禁止懸掛過街條幅。禁止在各種燈桿、電線桿、標志桿、護欄以及樹木上懸掛條幅。

嚴禁任何單位和個人在墻壁、電線桿、雕塑、文物古跡等設(shè)施和樹木上涂寫、刻畫、張貼各種廣告宣傳品。

第十二條對非法亂貼、亂寫戶外廣告的，由市城管監(jiān)察機構(gòu)責令清除，對不及時清除的，由市城管監(jiān)察機構(gòu)統(tǒng)一組織清除，清除發(fā)生的費用由當事人承擔。

第十三條對違反本辦法規(guī)定的單位和個人，由建設(shè)行政主管部門或有關(guān)部門依法予以處罰。

四、誰能告訴我有關(guān)房地產(chǎn)策劃方面的知識?越詳細越好!!!謝謝

可以登陸策劃網(wǎng)站多學習一下

www.wetol.com/

www.zf636.com/

www.showso.cn/

www.bbbest.com/

可以參考一下

某房地產(chǎn)項目策劃方案

一、概述

1、優(yōu)勢

a、地理位置優(yōu)越，交通便利；

b、區(qū)域市場成熟，知名度高；

c、整體規(guī)劃出色，品質(zhì)較高；

d、開發(fā) 商實力雄厚，目標明確。

2、機會

a、區(qū)域交通體系將進一步完善，向陽路北延工程；

b、周邊商業(yè)配套將進一步豐富，京海世貿(mào)廣場開盤；

c、區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目將結(jié)案入住，競爭對手將逐漸減少；

3、威脅

康泰大廈、GOGO購物廣場、京海世貿(mào)廣場正處于強銷期，勢必瘋狂爭奪客戶資源。

二、市場定位

要點闡述

在已經(jīng)認識和把握本案各項產(chǎn)品特點的基礎(chǔ)上，全面確立本案在市場中的“定位”?！岸ㄎ弧钡哪康模褪且浞置鞔_在市場中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受我們的產(chǎn)品?！岸ㄎ弧本褪且o那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個完美而充分的理由。

產(chǎn)品定位

1、本案是高開區(qū)CBD“最高品質(zhì)”的項目。

2、本案導入“生態(tài)辦公”的概念。

這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式辦公環(huán)境為外觀形式的生態(tài)辦公模式。“生態(tài)辦公”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場差異性明顯。同時強調(diào)高品質(zhì)的“服務式”物業(yè)管理服務，提出“特色管理、品質(zhì)服務”的口號，將人文生態(tài)的務虛變?yōu)閯諏?，發(fā)揮我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢，不僅在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn)，而且通過服務進一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì)?！吧鷳B(tài)智力辦公區(qū)”的概念，可以為本案“高品質(zhì)樓盤”的定位提供有力支持，同時也要補充一些時尚的要素，如“智能化”設(shè)計，豐富高檔的“商業(yè)化”配套等，全方位塑造高品質(zhì)形象。

客戶定位

通過調(diào)查與分析研究，本案目標客戶有如下特征：

1、企業(yè)狀況：本地注冊資金在20萬元以上的企業(yè)和外地駐保的企業(yè)。

2、購買動機：首次置業(yè)自用為主，改善辦公條件提高自身形象；二次置業(yè)投資，希望獲取租金回報及升值回報。

3、心理特征：有進取與自我奮斗的價值觀，生活高節(jié)奏，追求自我利益、自我個性、生活品位的實現(xiàn)和滿足，認同文化附加值，渴望在忙碌工作后享受生活，具有感性消費心理，理性消費行為的交叉狀態(tài)。

4、地域分布：以市區(qū)為主要中心，外圍輻射保定各市縣。

就是這些人會買我們的產(chǎn)品，只有他們需要這樣的產(chǎn)品，而我們會竭盡全力地告訴他們，只有我們的產(chǎn)品才會滿足他們的需要，他們會由于了解我們的產(chǎn)品有多么的不同、有多么的合適而放棄選擇別的產(chǎn)品。

三、本案包裝策劃

在保定房地產(chǎn)市場，項目形象包裝顯得尤為重要。前幾年主要以概念炒作為主。近幾年已有部分開發(fā)商注重產(chǎn)品質(zhì)量，正逐步由“炒作時代”向“產(chǎn)品時代”過渡。在本案地區(qū)，本案產(chǎn)品設(shè)計及產(chǎn)品質(zhì)量當屬上乘，但由于市場競爭激烈，因此本案產(chǎn)品的推廣必須有別于其它項目的推盤手法。項目形象包裝是拋開質(zhì)量之后的又一主要影響銷售的因素，只有將產(chǎn)品的優(yōu)異性與差異性通過形象包裝推廣才能真正有效地把握住客戶與市場。

包裝

產(chǎn)品市場（客戶）購買

推廣（使之感興趣）

詢問訪問認可

1、本案案名設(shè)計

案名設(shè)計相當重要，它反映了一個項目或產(chǎn)品的或文化的精髓，是高度提煉之后告知市場的產(chǎn)物。一般是具有以下幾個特點：一是能反映產(chǎn)品的差異性；二是能反映項目未來的生活品質(zhì)；三是通俗易懂，朗朗上口。

2、銷售場所包裝策劃

售樓處是銷售活動的中心。未來銷售的談判、簽約等一系列活動都集中在此處完成。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，越來越多的開發(fā)商已認識到售樓處的重要：人性化的現(xiàn)場布置設(shè)計影響著消費者對開發(fā)商的信心，同時促成銷售成交。這里的人性化設(shè)計與普通產(chǎn)品設(shè)計不同：一是指對消費者服務上的人性化安排。主要是指功能性安排，如洽談室、簽約室、客服部、銀行按揭等一站式服務，合理的人性化設(shè)計會有效地促進客戶愉快順利地完成交易活動。售樓處除了服務功能的人性化設(shè)計之外，還有促成成交的其它作用。目前一些精明的開發(fā)商已開始如此操作，不再將售樓處作為一個簡簡單單的辦公場所來安排，好的售樓處設(shè)計會放松客戶心情，增加消費者對開發(fā)商的信任度，增加客戶對項目的認同感，以及強化客戶未來辦公環(huán)境的提高。

功能區(qū)進行路線次序排列：

沙盤陳列區(qū) 洽談區(qū) 簽約區(qū) 律師或公積金辦理區(qū)

休息室銀行按揭區(qū)

四、差異性策劃思路

根據(jù)本案的產(chǎn)品定位、市場定位、客戶群定位，經(jīng)慎重推敲，隨同銷售周期安排，制定了全程策劃的節(jié)奏安排，以求有效快速地消化本案，將獨特的USP安排到各個環(huán)節(jié)中，由若干個策劃個案整合為全程方案。

通過前面的論述，我們發(fā)現(xiàn)本案的市場已經(jīng)細分，并已選擇了目標市場。下一步我們應該針對目標市場進行有效的策略實施，整個過程中遵循差異化策略、周期性策略及組合的策略。

1、產(chǎn)品預熱期

為求迅速地進行市場告知，為本案積累有效客戶，喚醒潛在客戶，應最大化地向市場告知本案的信息。建議舉辦產(chǎn)品推介會，集聚河北省主流媒體（河北日報、河北工人報、河北經(jīng)濟日報、燕趙都市報、保定日報、保定晚報、蓮池周刊、河北電視臺、保定電視臺等），全方位的宣傳推廣在1-2周內(nèi)全在爆發(fā)出來。過程安排：將以上各媒體代表全部安排至一家賓館（如國際俱樂部），負責他們?nèi)康男蓍e娛樂，傍晚在會議大廳舉行產(chǎn)品推介會，每人一份產(chǎn)品說明書，并現(xiàn)場進行POP講解，當然各位媒體需每人一個紅包。

配合安排：在推介會之后的1-2周內(nèi)，通過全新有力的廣告發(fā)布在各個媒體，使本案影響井噴狀的傳播開來。以達到最大化的市場告知預熱。

2、產(chǎn)品開盤期及強銷期

通過前期的預熱，本案已積累了部分客戶，且已有一定市場認知。此時，我們趁熱打鐵，進入產(chǎn)品的開盤期。

“好的開始是成功的一半”，此時我們不給市場以任何喘息之機，緊鑼密鼓地開盤，依舊通過公關(guān)活動與媒體推廣為主。在保定制造一個又一個的新聞點，讓保定百姓應接不暇。

形式：

（1）新聞發(fā)布會（通過之前的媒體關(guān)系，再一次轟炸全市）

（2）與中冀、軒宇等汽車公司合作，進行一次新產(chǎn)品的市場公關(guān)。

過程安排：

（1）新聞發(fā)布會：邀請政府官員、設(shè)計大師，進行產(chǎn)品宣傳，開發(fā)商進行大會講話，同時制作本地塊及本項目介紹VCD發(fā)放各位嘉賓，之后進行交流酒會，安排文藝演出，并進行準客戶現(xiàn)場認購，同時進行認購抽獎，當日開盤。

（2）新樓新車閃亮登場：時間為開盤后一周，選擇適合本案目標群的汽車新品一同亮相共同展示，通過此活動，再一次全方位的掃描本案適合客戶。

3、產(chǎn)品持續(xù)期

策略安排：制作客戶通訊進行市場再控掘和資源二次開發(fā)，定期發(fā)放，加大密度，以完善的服務體系打動客戶，讓第一批客戶成為本案的免費宣傳員，制造集約效應。

配合策略：期間安排一些獨特的USP銷售策略，如“1+1”行動，即已購房客戶再帶一名客戶購買，享受XX優(yōu)惠或贈送活動。廣告跟蹤發(fā)布會，在人們心中營造一種“買了本案產(chǎn)品就是買了一種精彩生活”的感覺。

4、產(chǎn)品掃尾期：

策略安排：（1）客戶答謝會+“珍藏”產(chǎn)品抽獎配送活動。

（2）配合物業(yè)進行園內(nèi)綠地認養(yǎng)或小樹認養(yǎng)活動。

方案說明：（1）“客戶答謝會” 答謝不是目的，目的是讓客戶不知不覺中幫我們清盤。

（2）“認養(yǎng)活動” 是為了配合入住，解決未來物業(yè)的難題，樹立開發(fā)商形象，為下一期項目作準備。

以上方案，公關(guān)活動一個接著一個，讓公眾逐步養(yǎng)成“猜出下一次是什么活動”的想法，與眾不同的推廣策略必然帶來項目的巨大成功。

五、銷售方案

1、本案銷售方式

本案進入實質(zhì)銷售階段，自然要明確銷售目標，制訂銷售計劃，組建銷售團隊，培訓銷售人員。在計劃的銷售周期中，對銷售體實施有效的管理，隨時監(jiān)控銷售的過程，及時發(fā)現(xiàn)問題并重新調(diào)整銷售計劃，最終完成既定的銷售任務。

2、本案銷售策略

項目現(xiàn)場銷售模式

本案屬市區(qū)項目，所處位置交通便利，周邊樓案眾多，客戶流量豐富，可以采用現(xiàn)場售樓處的銷售模式，不必考慮在其它地點設(shè)置第二售樓處。現(xiàn)場銷售，便于客戶直觀了解項目位置、項目進展、施工情況和工程進度，便于集中投放戶外類廣告進行項目形象宣傳，同時也便于銷售人員現(xiàn)場銷講、引導客戶參觀考察?，F(xiàn)場銷售模式，在確定售樓處選址后，還要做一系列的形象展示，主要分為戶內(nèi)和戶外兩大部分。戶外部分不僅包括售樓處的外觀設(shè)計、廣告牌，還包括在主要客流道路兩側(cè)設(shè)立路牌、道旗等引導性展示物，同時施工工地現(xiàn)場也要做形象包裝，如工程圍板、樓體廣告等，共同營造良好的銷售氛圍，體現(xiàn)項目品質(zhì)和形象。戶內(nèi)部分應注重功能分區(qū)和細節(jié)表現(xiàn)。接待大廳是客戶來訪的第一個區(qū)域，集展示和洽談功能為一體，是售樓處重要的組成部分。其設(shè)計風格應符合目標客戶群的身份和習慣，應在豪華中不失人性化細節(jié)，在實用中不失獨到的品位風格，大型沙盤模型、展板、資料臺、舒適的沙發(fā)、便于交流的會談桌椅、精妙小品、綠色植物花卉、輕柔的燈光和背景音樂，都是接待大廳必備的設(shè)施，整體環(huán)境氛圍的親和力，將使客戶感到親切、舒適、溫馨，心情放松而舒暢，將客戶的戒備心理和抵觸情緒降到最低限度，有利于洽談溝通和促進成交。簽約區(qū)是售樓處另一重要區(qū)域，主要功能是辦理銷售手續(xù)的最后流程。設(shè)計風格應盡量簡潔，避免過多的裝飾元素分散客戶的注意力，同時應避免過于奢華和舒適，盡量控制和縮短談判的時間，整體氛圍輕松中不失嚴肅，給客戶以安全穩(wěn)重的感覺。簽約、付款、銀行按揭、登記繳稅等各項程序集中辦公，一站式服務，減少客戶流動，高效率地為客戶提供全面服務。辦公區(qū)是售樓處必備的區(qū)域，僅供銷售人員、辦公人員和管理人員使用，通常謝絕客戶參觀，所以簡單實用、能滿足辦公需要即可。

銷售價格策略

1、價格走勢

價格永遠是任何銷售中的最關(guān)鍵的因素。本案最終能夠?qū)崿F(xiàn)什么樣的銷售價位，不僅和項目自身品質(zhì)有關(guān)，也和直接的市場競爭、宣傳推廣投入比例有密切關(guān)系。

設(shè)計的項目包裝策劃方案，一直強調(diào)高品質(zhì)，實際就是提高性價比優(yōu)勢。我們的主體思路就是將本案直接包裝成元的高檔樓盤，而實際銷售價位鎖定在元左右，讓客戶產(chǎn)生心理上的價位順差，覺得物超所值。這樣，我們就能夠跳開高價陷阱，消除客戶對價位的不滿情緒。

由于本案產(chǎn)品與直接競爭項目——“康泰大廈”過于相同，高價銷售策略具有不可避免的難度，任何一個項目的開盤價一旦確定就將很難下調(diào)，激烈的價格大戰(zhàn)是任何一個開發(fā)商都不愿意看到的結(jié)果。所以，我們選擇了極具差異化的項目定位理念，力求壓過對手，攻其不備。但我們不會打無準備之仗，也不會走機會主義、冒險主義的路線。我們希望穩(wěn)扎穩(wěn)打，盡量避免項目的運作風險，一步一步蠶食對手的市場，爭取使本案在盡可能短的時間內(nèi)銷售完畢，迅速回款而使發(fā)展商利潤達到最大化，最終取得我們預期的勝利。所以，我們建議本案整體價格走勢為低開高走，低價入市，試探市場后，伺機逐步上揚，最終實現(xiàn)目標價位。

具體價位走勢為：

A座、B座：元入市元持續(xù) 元尾盤

C座、D座：元入市元持續(xù) 元尾盤

房地產(chǎn)市場瞬息萬變，俗話說：“賣得貴不如賣得快?！痹诜康禺a(chǎn)開發(fā)中，時間就是利潤。當然，我們都希望能夠賣得又貴又快才更好。這也是我們要努力實現(xiàn)的目標。

2、價格體系

根據(jù)本案建筑形式，可設(shè)計差價價格體系。價差擬定在每平米30元左右，隨著具體樓座位置和景觀差別，以及銷售當中遇到的具體問題，還可以上下浮動10-20元。

樓層價差方面，由于本案建筑總高度僅為16層，不同于高層樓，所以樓層價差不宜過細，可以采用分段樓層價差的方式進行做價，根據(jù)不同樓座的區(qū)別暫定階段樓層價格。

高層的通風、采光以及景觀狀況，是隨樓層的升高而更加優(yōu)越。此種樓層分段方法，可以充分利用高層板樓的這種優(yōu)勢合理提升整體價格。樓層價差隨著樓層的上升不斷上升，根據(jù)不同階段，樓層價差擬定為每平米30-50元之間。首層和頂層均做單獨處理。A、B座首層為底商，價格另行制訂。C、D座雖然景觀最好，但由于沒有臨街，也有相對不利的因素，所以價格可以適當回落。

銷售手段：利用 “封頂”等工程進度主題，充分利用準現(xiàn)房優(yōu)勢，配合“明升暗降”的價格策略。加強客戶“一帶一”的銷售方式。考慮可利用的項目資源進行“捆綁式”銷售，在“精裝修”方面做文章，提高性價比優(yōu)勢。

工程進度：封頂，外裝，準現(xiàn)房。

銷售管理策略：銷售管理應本著“分工明確、各負其責”的原則，首先將管理工作的職能劃分清楚，設(shè)立相關(guān)的部門，確定相關(guān)的主要負責人，明確各工作平臺的相互接口，使整個銷售管理體系完整合理，管理執(zhí)行過程中，各部門職責明確，銜接配合井然有序，共同完成既定的計劃目標和任務。管理監(jiān)督職能也十分重要，最好由高層管理負責人負責，隨時監(jiān)控銷售和管理，及時發(fā)現(xiàn)銷售及管理中的偏差并立即做作調(diào)整決策。

3、本案USP銷售專案

通過對保定房地產(chǎn)市場營銷狀況的關(guān)注與分析，發(fā)現(xiàn)在營銷手段上的變化千變?nèi)f化。因此如要樹立本案在高開區(qū)“最高品質(zhì)”的產(chǎn)品形象和有效達到實現(xiàn)銷售的目的，就必須在營銷用法上與眾不同。

積極加大公關(guān)活動的份量，不斷在保定房地產(chǎn)市場制造新聞點，變被動的廣告為大眾主動接受的新聞點，區(qū)別與其它項目，樹立本案差異性，同時在銷售手法也要有一定的差異性，也就是本案獨特的USP銷售策略。綜合考慮本案的產(chǎn)品，人群、市場，我們專門為本案設(shè)計了適合本案的“1+1”策略，萬房款對于中小企業(yè)來說不是一個太大的問題，但同時也不是一個可能忽略的問題，通過對本案區(qū)域中堅層的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)此房款對于他們來講正在一個臨界點左右盤越。如果購房之后再考慮裝修、購車，這時他們會明顯具有一定壓力，而這些恰恰又是他們必須考慮的。“1+1+1”方案有效地解決了以上矛盾，此方案的內(nèi)容就是：將裝修款與購車款一同納入房款之中，一次性向銀行借貸，以減輕這三項累積帶來的壓力。.雖然每月還款可能會多交幾百元，但高品質(zhì)生活卻可一次性擁有，而在月供上只要多交一千余元即可。通過對中堅層客戶答詢可知，交得起三千多元月供的客戶，交四千多元月供的壓力并不會太大，而擁有高品質(zhì)生活的壓力明顯減小，“1+1+1”方案顯然優(yōu)勢明顯。更易打動消費者。

六、推廣思路

1、宣傳推廣策略

本案CI系統(tǒng)全面建立

本案作為全新樓盤上市銷售，項目CI系統(tǒng)的設(shè)計和應用，是不可缺少的首要環(huán)節(jié)。CI系統(tǒng)，即企業(yè)形象識別系統(tǒng)（Corporate Identity System）的簡稱。它包括三大部分，即：理念識別系統(tǒng)（MIS）行為識別系統(tǒng)（BIS）視覺識別系統(tǒng)（VIS）標準的CI系統(tǒng)涉及內(nèi)容極為廣泛，但對于房地產(chǎn)的樓盤項目而言，可以把握其精髓，擇其所需而應用。其中視覺識別系統(tǒng)（VIS）是設(shè)計重點，配合理念識別系統(tǒng)（MIS）的基礎(chǔ)部分，就構(gòu)成了簡化版的CI系統(tǒng)。

視覺識別系統(tǒng)（VIS）主要包括：

基本要素部分：

a、標志（LOGO）

b、標準字、標準色與標準組合

c、象征圖形、輔助圖形與吉祥物

d、標本要素組合規(guī)范

應用要素部分：

a、辦公用品系列

b、包裝設(shè)計系統(tǒng)

c、服飾識別系統(tǒng)

d、環(huán)境識別規(guī)范

e、廣告應用設(shè)計

本案設(shè)計并全面應用CI系統(tǒng)，不僅有利于宣傳推廣，還有利于表現(xiàn)本案的高品質(zhì)形象和品牌形象，廣泛得到目標客戶群的認同，為成功銷售奠定良好的基礎(chǔ)。

2、公關(guān)活動的深入展開

房地產(chǎn)項目的成功運做，暫時還離不開“炒作”。宣傳炒作的目的就是要引起廣泛關(guān)注，吸引目標市場對本項目發(fā)生興趣，進而了解本項目的種種優(yōu)點并最終促成購買行為。宣傳炒作的主手段就是開展各類公關(guān)活動，制造新聞熱點，提高在媒體上的曝光頻率，最終引起社會廣泛關(guān)注。本案的宣傳推廣策略的重點之一，就是大量策劃、組織并實施各種公關(guān)活動，進行市場炒作，以此達到全面促進銷售的目的。

媒體炒作

1)省內(nèi)及保定市主流媒體：

河北日報、河北工人報、河北經(jīng)濟日報、燕趙都市報、保定日報、保定晚報、蓮池周刊、家庭周末報、城市資訊、河北電視臺、保定電視臺

2) 投放內(nèi)容（軟文提綱）：

a、寫字樓的人文傾向

b、世紀大廈創(chuàng)新打造“智力型企業(yè)專屬辦公平臺”

c、保定市CBD規(guī)劃已初具規(guī)模

d、現(xiàn)代化都市的領(lǐng)跑者－保定市CBD現(xiàn)狀

e、世紀大廈－保定市CBD區(qū)域的核心力作

f、總部基地－中小企業(yè)機構(gòu)置業(yè)首選

g、世紀大廈－為成長后的中小企業(yè)再發(fā)展量身定做

h、世紀大廈－傲視同行的全功能生態(tài)寫字樓

i、世紀大廈－近現(xiàn)房發(fā)售的“3E+5A”級高端商務樓

j、世紀大廈－財富加速器，商務制高點

k、世紀大廈－內(nèi)部認購期創(chuàng)造銷售奇跡

中小型企業(yè)發(fā)展年會

1)目標：讓高開區(qū)CBD區(qū)域概念深入人心，讓人們知道世紀大廈就是高開區(qū)CBD區(qū)域的象征，是企業(yè)向國內(nèi)國際發(fā)展的平臺

2)時間：2004年10月

3)地點：國際俱樂部

4)主辦單位：保定市經(jīng)濟貿(mào)易局、保定市發(fā)展改革委員會、保定市建設(shè)局、保定市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局、保定市高開區(qū)管委會、保定市中小企業(yè)協(xié)會、保定晚報社

5)協(xié)辦：保定市乾坤房地產(chǎn)公司

6)議程：專家學者談高開區(qū)商務對保定現(xiàn)代化都市建設(shè)的意義

中小型企業(yè)發(fā)展的思路

高開區(qū)規(guī)劃對商務樓盤的看重

世紀大廈的設(shè)計理念及對中小型企業(yè)發(fā)展的意義

媒體記者提問

7)媒體報道：省內(nèi)及保定市各主流媒體

戶外媒體的投放

塔牌、彩虹橋、候車亭、樓體廣告等

DM?？蓖?、報紙夾帶等

3、全新廣告表現(xiàn)與創(chuàng)意主題

房地產(chǎn)項目的成功運做，暫時還離不開廣告，而廣告的關(guān)鍵就是設(shè)計廣告。優(yōu)秀的廣告設(shè)計，會使項目的媒體費用投入獲得超值回報。根據(jù)我們操盤的經(jīng)驗，一版報紙廣告的設(shè)計水準，會直接影響廣告的有效回饋量，在銷售熱線的來電量統(tǒng)計上，其差別甚至可能是一倍或兩倍?；叵肽切┦袌鲋械某晒潜P，哪一個不會讓我們聯(lián)想起它成功的廣告語？聯(lián)想起那一版版印象深刻的廣告精品？本案的廣告設(shè)計必須要新穎獨特，要能夠在鋪天蓋地的房地產(chǎn)廣告中脫穎而出，吸引住目標客戶群的眼球，為實際銷售捕捉來源源不斷的客戶。

廣告設(shè)計的高水準要求，使我們不能吝嗇設(shè)計費用。我們需要尋求設(shè)計水準較高的設(shè)計師，讓他們深入了解本案，在我們的整體營銷策劃思路指導下，發(fā)揮出他們的創(chuàng)作天分。在保持廣告獨特表現(xiàn)風格與出眾品位格調(diào)的同時，還要把策劃的核心思想、項目賣點、銷售主題與廣告創(chuàng)意的靈感巧妙融合，設(shè)計出精品、極品廣告，廣告設(shè)計高品質(zhì)策略，會使本案的廣告形象與廣告效果保持較高水準，不僅直接促進銷售，也是保持本案高品質(zhì)樓盤形象的重要保障。

4、廣告全方位整合

本案進入銷售期后，廣告宣傳將在全方位、多層次上展開。媒體資源在經(jīng)過充分地分析評價后，將被有效地整合利用。針對本案目標客戶信息來源的特點，常規(guī)主流媒體仍是主要選擇，如報紙、期刊、戶外、電視、廣播等；同時選擇以其它特殊媒體作為輔助配合，如網(wǎng)絡(luò)、直投；以及利用相關(guān)俱樂部、社團等的客戶資源。廣告宣傳的投放計劃將針對銷售期的需要做合理安排。費用投入計劃和比例將在初期就有框架性的計劃，各項媒體分配、各個銷售階段、各項宣傳用品、以及各種活動與展覽均有相應預算額度，使宣傳推廣與費用使用的計劃性、目的性和主動性更明確，在保證宣傳推廣效果的同時盡可能提高回報率，避免被動的、散亂的、盲目的宣傳方法。

5、媒體組合原則

由于市場消費者的來源一般較為復雜。單一媒體推廣不可能深入到未來本案目標客戶群的所有層次中去。所以我們采用組合立體方式推介本案，組合原則采用先內(nèi)而外，先主后次的原則。

a) 先內(nèi)而外

保定地產(chǎn)市場經(jīng)過發(fā)展，已形成強大的業(yè)內(nèi)人群，也就是我們通常說的地產(chǎn)圈。在這個圈子里有許多關(guān)注保定市場的業(yè)內(nèi)人士，在他們的手中掌握了一部分專業(yè)媒體傳播途徑（業(yè)內(nèi)人士沙龍、《保定建設(shè)》等）。在產(chǎn)品品質(zhì)有保證的情況下，讓本案形象不斷出現(xiàn)在此類專業(yè)媒體上。此類專業(yè)媒體或?qū)I(yè)人士有其專業(yè)性的優(yōu)勢，往往更有說服力，比廣告更讓消費者信服。在不知不覺中通過他們的嘴，他們的專業(yè)媒體的優(yōu)勢引導市場的偏好度。在此基礎(chǔ)上，在轉(zhuǎn)向普通意義上的外部市場推廣。

b) 先主后次

為迅速打開市場缺口，聚集人氣，將大部分的目標客戶吸引住。我們采取先主后次的原則。在主流媒體上發(fā)布本案信息，強勢推介，在前面的基礎(chǔ)上，照顧其它渠道的客戶，選擇部分有固定閱讀欣賞習慣的客戶群媒體。在費用預算上，有主有次。明白我們需要面對的客戶主體，有主攻，有兼顧。

c) 立體組合方式說明

在全案推廣中所謂的“立體”就是指不僅僅通過平面媒體推廣，還包括各類公關(guān)活動，展會推介，網(wǎng)絡(luò)傳播等諸多媒體推廣手段。包括我們?yōu)楸景赣喩碓O(shè)計的活動策劃思路。其它手段還有DM直接，客戶通訊等。

6、推廣預算與應用

①整體推廣費用估算

本案的宣傳推廣費用預算，應根據(jù)市場整體情況和項目運做需要而制訂。

根據(jù)目前我們對本案的了解，結(jié)合現(xiàn)有的策劃思路，并參考其它項目的運作模式，暫將本案的宣傳推廣費用預算擬訂為總銷售額的1%－1.5%。

②推廣費用的節(jié)奏安排

根據(jù)本案的銷售周期及前期預熱的疊加。我們將之分成兩部分。一是前期啟動準備預算；二是正常銷售周期中的推廣費用安排。

項目營銷活動開展前期，有大量的銷售道具等物件需提前準備。其中有的銷售道具會貫穿整個項目，如沙盤、售樓處包裝、各類單據(jù)等。通過總預算的分配，本案前期的預算額我們定在25－30％左右。內(nèi)容：

售樓處裝飾墻面展板頂棚鳥瞰圖，單體樓盤效果圖，廣告宣傳展板等